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刘伟/发自北京

(资料图片)

宏观经济发展面临诸多不确定性因素，受到影响的不仅土地和住宅市场，大宗资产市场的买家们也变得谨慎起来。

11月9日，据阿里拍卖网消息，湖南省常德市经济开发区桃林路以南、常德大道以东明天国际酒店8号楼在建工程已流拍。

据了解，深圳市罗湖区人民法院于2022年9月10日10时在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开变卖活动，变卖期限为60天，变卖价1.29亿元。

变卖标的物为湖南省常德市经济开发区桃林路以南、常德大道以东明天国际酒店8号楼在建工程，建筑面积为39479平方米，规划用途为商业，评估价为1.6亿元。权利人为常德市明天投资有限公司。

2022年以来，国内大宗交易市场出现回调。根据第一太平戴维斯的数据，2022年三季度全国大宗交易市场总额下降至274亿元，环比下降17%。另据记者统计，10月9日以来，流拍的大宗物业资产金额超过60亿元。

据戴德梁行统计，上半年，中国内地共录得74宗、共计750亿元大宗交易，同比分别下降31%和24%，均为疫情以来最低值，投资人对商业项目出手更为谨慎。

上海市光明律师事务所付永生律师在受访时对记者称：大宗商业资产的特点是重投资、低回报、长周期，由于疫情持续，酒店、商场人流量不高，消费疲软，再加上美联储和各国央行加息，市场资金收紧，投资人缺少资金等原因，造成商业地产并购减少。相反，物流地产、工业地产和租赁地产由于回报率较高，成为这几年国内大宗物业的投资热门。

多地大宗物业资产流拍

11月上旬，已有多处大宗资产的拍卖遇冷。

11月7日，深圳市宝安区观澜街道中心区观澜格兰云天大酒店的酒店、公寓、娱乐功能楼、职工宿舍第一次拍卖流拍，起拍价11.69亿元，保证金2.34亿元。该标的的权属人为深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司，标的物有人使用，现处于正常经营，交接时间无法确定。

同在11月7日，北京市东城区永定门内大街1号北京天桥百货商场已流拍，起价3.81亿元。

有大宗资产研究机构华北区负责人告诉记者，天桥百货已经有过数次流拍，作为一处有着几十年历史的物业，目前已经的投资价值已经所剩无几，因此鲜有投资者接手。

10月25日，据阿里资产·司法拍卖平台披露，上海市嘉定区浏翔公路699号747处不动产已流拍，起拍价约3.67亿元。

根据阿里资产·司法拍卖平台信息显示，上海市嘉定区浏翔公路699号747处不动产，土地用途为商办，宗地使用权面积约3.97万平方米（含其他不动产的土地使用权面积），建筑面积约4.87万平方米，房屋总层数为21层；登记使用权人为上海新明环球置业有限公司。

11月10日, 上海市嘉定区浏翔公路699号747处不动产将再次上架拍卖平台,起拍价调为2.93亿元，相较首次拍卖降低0.74亿元。

付永生律师认为，司法拍卖的大宗物业出售，牵涉到各种各样的诉讼，比如债务纠纷、金融纠纷，成因复杂。在漫长的拍卖过程中，还可能在存在执行异议、执行复议、执行中止、执行和解和撤销执行等各种难以预料的司法程序。而每一个司法程序，都可能会导致拍卖受到干扰或者无法继续。

一线城市交易量走低

此前市场活跃的一线城市内的大宗资产交易量也在走低。

从上半年来看，有机构数据显示，2022年上半年主要城市大宗交易市场累计成交额约716亿元，较去年同期下降近四成，环比2021年下半年更是有近六成的降幅。

其中一线城市交易额占比出现下滑，二线城市表现稳定，交易额占比略有提升，主要是一线城市接连受疫情反复影响所致。综合近五年的同期成交数据来看，今年上半年的成交额度处于低位水平，除了受疫情影响的因素之外，整体经济环境以及房企因资金链紧张而引起的资产抛售也给市场信心带来了较大的冲击。

11月7日，阿里拍卖资产交易平台显示，上海陆家嘴万科翡翠滨江一线江景600平方米顶楼复式已流拍，起价1.1亿元，保证金880万元。本次拍卖为普通资产交易、非司法拍卖，产权相对清晰。竞买公告显示，房屋为毛坯房、无人占用，可直接交割，房内无户口，有7000万元抵押但未被查封。

据悉，该房产于2018年以6500万元购入，目前亦同时在房产中介挂牌出售，挂牌价为1.5亿元，而楼盘最新成交单价约20万元/平方米。

10月9日，由盛京银行股份有限公司朝阳分行持有的北京王府世纪发展有限公司债权拍卖，虽有4690人围观，但却无人出价。

该标的目前价格为11.2亿元，对应债权本金7.5亿元、债权利息3.7亿元。这笔债权原由盛京银行持有。

同时，这笔债权涉及的抵押物为王府世纪大厦，其位于北京市东城区东安门大街，土地面积4839.59平方米，建筑面积5.21万平方米，为商业和写字楼用途。该物业资产市场估值约15.39亿元。

一位商业地产从业人士对记者表示，当前的经济形势下，许多大宗物业资产流拍在意料之中。因为其买家一般为企业或机构，但许多企业的现金流目前正捉襟见肘，无暇顾及市场上所谓的“抄底”机会。

付永生律师表示，商场、酒店作为并购的资产，不够标准化，投资者宁愿投资写字楼。比如10 月 17 日，在京东司法拍卖平台，新加坡房企凯德集团以20.37亿元的起始价，成功拍得博瑞大厦办公楼。其主要原因是写字楼相对标准化，运营成本低、培育周期短、流动性更好。