唐军/发自武汉

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3月25日，为保障购房人的合法权益，防范交易风险，武汉房管局发布了《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则（征求意见稿）》（以下简称“实施细则”）。该实施细则针对新建商品房预售资金监管的工作分工、合作银行确定、监管额度确定、监管账户开立及公示、房价款交存、监管额度内预售资金使用、退款处理、违规违约行为处置等诸多环节给出了明确和细化的规定，增强了预售资金监管工作的操作性。

武汉市主管部门表示，该实施细则的发布，是为更好的落实《武汉市新建商品房预售资金监管办法》（以下简称“办法”），将会积极推动保交付、保交楼，促进行业健康发展。

明确细化监管流程

实施细则明确细化了预售资金监管流程，首先指出，武汉市行政区域内预售的新建商品房项目，其新建商品房预售资金的收存、使用及监督管理，均应当按照办法及本实施细则规定，接受新建商品房预售资金监管。在新建商品房预售资金监管的工作分工方面，武汉市住房保障和房屋管理局是武汉市新建商品房预售资金监管的主管部门；合作银行负责本行新建商品房预售资金监管工作的协调统筹、指导工作，落实办法、实施细则的相关规定；监管银行负责接受合作银行的工作指导，落实办法、本细则的规定，签订和履行三方协议的约定，负责开户、账务管理、监管额度外预售资金使用及开发企业违规违约行为 的上报工作等。

按照实施细则，通过招标确定合作银行。主管部门会同金融监督管理部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平、房地产行 业信贷规模等因素，确定承接商品房预售资金监管业务的合作银行，并通过门户网站予以公示。合作银行招标服务期为3年，主管部门先行与合作银行签订1年期合作协议，并每年对合作银行的预售资金监管工作进行综合评判，符合要求的，可续签合作协议。同时，监管机构、监管银行及开发企业通过签订三方协议，明确三方责任。

实施细则对房价款的交存进行了明确。开发企业应当将监管账户作为预售商品房房价款收款账户提供给购房人，不得向购房人提供非监管账户作为房价款收款账户，并应当按照商品房网签备案系统中预签约信息、商品房买卖合同约定，打印定金交款通知书和房价款交款通知书，协助购房人分别将定金、首付款、分期付款、一次付款通过专用 POS机、转账等方式直接交存至监管账户。

购房人交存的定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭贷款、公积金贷款等购房价款应当全部直接交存至监管账户。购房人可通过“武汉住保房管”微信公众号打印定金交款通知书和房价款交款通知书，查询本人房价款入账情况。通过按揭贷款方式购买商品房的，按揭银行应依据商品房买卖合同备案信息，确认首付款已足额交存至监管账户后，按照借款合同的约定将按揭贷款直接发放至监管账户。

按开发节点使用监管资金

实施细则规定，存入监管账户的新建商品房预售资金分为监管额度内预售资金和监管额度外预售资金。监管额度内预售资金是监管账户中保障项目竣工交付所需的资金，监管额度外预售资金是超出监管额度的资金。

监管额度内预售资金应专款专用，必须用于本项目工程建设，包括项目建设必需的建筑材料款、设备款、施工进度款、 监理费、不可预见费等相关支出，不得用于支付借 （贷） 款的 本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、税金、支付营销 费用及开发企业员工工资等。

开发企业应根据节点申请使用监管额度内预售资金。 开发企业可按照主体结构 1/3、主体结构 2/3、 结构封顶、外立面完工、规划验收、竣工验收、不动产首次登 记等节点申请使用监管额度内预售资金；主体结构达到 1/3 的，累计使用金额不得超过监管额度的35%；主体结构达到2/3的，累计使用金额不得超过监管额度的55%；结构封顶的，累计使用金额不得超过监管额度的 75%；外立面完工的，累计使用金额不得超过监管额度的80%； 规划验收的，累计使用金额不超过监管额度的85%；竣工验收的，累计使用金额不超过监管额度的95%，项目完成不动产首 次登记的，累计使用金额不超过监管额度的100%。项目完成不动产首次登记前，监管账户内余额不得低于监管额度的 5%。

监管机构在受理开发企业的用款申请后，应在3个工作日内办结，对符合使用条件的，通过监管系统将同意使用的电子信息传送至监管银行；而对于实际用途、收款单位与合同约定不符、申请资金超出使用节点或用款额度等不符合使用规定的情形，监管机构则驳回申请，并说明理由。

开发企业特别紧急需要使用监管额度内预售资金，在工程进度未达使用节点时，项目所在区人民政府书面来函提出需提前支取监管额度内预售资金支付农民工工资的，监管机构报主管部门同意后可予以支持，但开发企业后续销售回款应补足预支部分。开发企业也可用商业银行出具的见索即付性现金保函等额替换监管额度内预售资金，替换金额不得超过剩余监管额度内预售资金的30%。

加强违规违约行为处置

开发企业与购房人解除预签约且定金已交存至监管账户的，开发企业应通过监管系统上传退款协议申请定金退款，监管机构核实退款申请与退款协议约定一致的，通过监管系统将同意退款的电子信息发送至监管银行，监管银行应在 2 个工作日内按照电子信息的内容完成资金划转手续。

实施细则加强了违规违约行为处置。开发企业有未按照规定将商品房预售资金全部直接存入监管账户、未按照规定使用监管额度内预售资金、未按照规定提供真实的申请资料办理新建商品房预售 资金监管相关手续、监管额度内预售资金被集团公司抽调等行为，监管机构责令限期整改并将违规违约线索转主管部门处置，整改期间可按照三方协议的约定暂停其监管额度内预售资金使用。逾期不改的，监管机构可视情况提请主管部门处理，主管部门可采取暂停商品房预售、信用扣分并记入房地产开发企业信用档案，向社会 公示。

对于合作银行或监管银行存在未按照本规定及时将按揭贷款直接发放至监管账户、 未及时拨付监管额度内预售资金、擅自扣划监管账户内资金 的；未按照规定或者协议约定及时达到信息系统共享标准的，或共享数据不准确、不及时、不全面的；未按照规定或者合作协议的约定，履行对监管银行的监督管理职责的；通过加设印章、增设其他机构的审批流程擅自限制开发企业使用监管额度内预售资金等行为，监管机构约谈涉事合作银行，责令限期整改，并视整改情况将其违规违约线索提请主管部门移交银行监管部门，由银行监管部门依法依规处理。合作银行完成整改之前，监管机构应暂停该行新增监管账户开户权限；合作银行未完成整改的或多次发生违规行为的，监管机构可提请主管部门按照合作协议约定在一定时间内与其取消合作关系。合作银行应根据主管部门处理结果及时调整监管银行名录库。取消合作关系的商业银行应按照已签订的合作协议、三方协议的约定，对监管中的监管账户履行相关责任。

实施细则还明确，主管部门、监管机构的工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规予以处理。开发企业作为商品房建设主体，应当承担由于盲目投资、非法集资、违法违规经营、挪用预售资金引发的工 程项目烂尾、违规交房、逾期交房等产生的经济、法律责任。 施工单位、材料及设备供应单位、监理单位等出具虚假资料协助开发企业套取监管额度内预售资金的应承担相应经济、法律责任。