中房报记者 李叶 北京报道

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“我国过去一直以住宅建设为主导的房地产行业，现在发生了结构性的转变，非居住类的房地产关注度在不断地提升。”6月27日，第五届中国商业地产品牌价值论坛在北京召开，清华大学房地产研究所所长、教授、博士生导师刘洪玉在论坛上说。

“非居住地产是什么意思？”刘洪玉解释，房地产的总体组成有居住、非居住两大类，非居住类包括了商业房地产、公司房地产、非房地产企业的资产，还有政府、非营利组织持有的公共的房地产。其中，跟大家关系更密切的是商业房地产，商业房地产正逐渐受到了大家的关注。

刘洪玉表示，目前，房地产行业内部的环境出现了结构性的，而不是周期性的调整。

他认为，房地产市场是有周期性的，但是目前这种结构性的调整可能比周期性的调整更加重要，尤其在居住类地产的市场上。

刘洪玉分析，过去，居住类地产的价值包含人们的支付能力，还有人们对资产未来升级的预期。当前，过去快速上涨的发展过程已经结束，这些预期也受到影响。所以，房地产行业内部的环境，包括房地产企业过去“三高”的模式，政府土地财政的模式，都遇到了非常严峻的挑战。

因此，他将目光放到了非住宅类房地产领域。

“过去的模式不再能够支持行业健康发展了，所以寻找新的发展模式和思路。”刘洪玉说，新的发展模式就要求我们优化行业结构，有效地区分居住和商用两类的市场。居住房地产市场我们已经做到了极致。传统的商用房地产的模式，大部分作为居住类房地产的配套设施来建设开发，它的运营管理一般不太被重视。

他认为，实际上创新的发展模式，要让这些资产也可以很好服务实体经济，服务人民群众美好生活，在改善空间运营管理和服务质量的同时，也提升这些资产的价值管理水平。资产价值的管理更多的是一种战略性的管理，这样做可以为各类投资者提供从开发、培育、持有、运营各阶段的投资机会和管理服务。

刘洪玉坦言，中国大概只有百分之四的商业房地产资产是在专业管理的体系下，占比非常低，这严重制约了行业发展。只有建立起了从开发、建设到培育成熟，慢慢持有运营全过程的投资管理服务，为投资者提供服务，它对抗周期的能力才会大大提升。

“房地产企业未来的发展模式逐渐从开发为主，到开发、运营、管理融合的模式。另外产品要具有低碳、智慧、便捷等特征，从企业策略的角度应该是更加坚定稳健、聚焦、专业、提质降本增效，环境社会管制等发展理念。”他说。（李叶）

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