田傲云/发自北京

(资料图)

随着2023年上半年房地产市场收官，多数城市土地拍卖未有转暖迹象，尽管热点城市率先升温，但冷的冷、热的热，市场局部分化明显。

中指研究院数据显示，今年上半年，TOP100房企拿地总额5920亿元，同比下降10.2%，TOP100门槛值降17亿元，同比下降15%。

在市场预期和信心尚未修复的背景下，尽管二季度以来，部分民企投资积极性复苏，但企业资金压力犹存，百强房企中仅四成企业还在拿地。

与此同时，土地拍卖市场中，往年活跃的地方城投身影开始减少。据诸葛研究院数据统计，2023年上半年央企、国企权益拿地金额占比48.2%；民营房企逐步回归土地市场，权益拿地金额占比升至34.5%；城投平台占比下降至17.3%。

不过，核心城市核心区域地块却是未拍先火，引发房企扎堆争抢。在北京，6月举办的五场土地拍卖，朝阳、亦庄、海淀等核心区域，触顶+溢价成交是主旋律，但位于房山、平谷等区域的地块，仍逃脱不了底价成交或者延期拍卖的宿命。此外，在上海、杭州、合肥等城市亦有超过五成以上地块拍至成交上限。

仅四成百强房企投资拿地

从百强房企拿地金额来看，尽管房企在一季度谨慎拿地，但二季度以来拿地力度显著回升，到6月份达到近半年最高点，不过同比2022年二季度仍下滑明显。此外，全国300城住宅用地供求规模均降至近十年以来同期最低位。

中指研究院数据显示，今年上半年，TOP100房企拿地总额5920亿元，同比下降10.2%，TOP100门槛值降17亿元，同比下降15%；全国300城住宅用地推出2228宗成交1622宗，成交规划建筑面积仅为13528.67万平方米，同比分别下降33.8%、31.4%。

拿地销售比方面，仍处于历史低位状态。克而瑞数据显示，2023年上半年，百强房企的拿地销售比为0.15，比2022年上半年的0.16略低，较一季度末的0.07有一定程度的修复，这意味着房企拿地意愿仍不高。

另值得注意的是，从企业拿地情况来看，受制于资金压力和土地拍卖竞争压力，仅有四成百强房企投资拿地。

各梯队房企拿地销售比亦在下滑。就各梯队拿地销售比而言，目前仅TOP10房企拿地销售比保持在0.2以上，此外TOP11~20房企拿地销售比降至0.11，其他各梯队房企拿地销售比均不足0.1，也可以认为当前房企投资的态度仍处于非常谨慎的状态中。

不过，核心城市2023年上半年热度仍在，其优质地块让房企欲罢不能。长三角区域的杭州、上海、苏州、南京、合肥、宁波、无锡、温州、台州9个城市的土地出让金都位于全国前20。

以953.37亿元卖地收入位于全国第一的杭州，2023年上半年，共计完成六场土地拍卖，首次土地拍卖迎“开门红”，以10.89%溢价率火热开场，随后5场土地拍卖溢价率均维持在8%以上，且触顶率也较去年40%左右上升至60%以上。

5月29日，苏州举办第二批次土地拍卖，共推出9宗地块，最终仅成功出让了2宗地块。值得注意的是，其余7宗地块均因在尚未正式开拍的自由报价阶段，被开发商热抢直接使土地拍卖系统系统故障原因而中止出让。

一全国性房企华东公司人士对中国房地产报记者表示，房地产市场仍在修复中，有强大购房需求支撑的核心城市项目安全性和流动性更强，且要在此基础上，聚焦核心城市的核心区域。

一做实业出身的民营房企人士告诉记者，今年以来，公司亦在核心城市积极抢地。“目前土地价格回落，或许是抄底核心城市地块的最佳时机。”

诸葛找房分析师认为，楼市去化率仍是房企重要的拿地考量因素，对楼市表现稳健的城市更加青睐，同时，去化复苏提速也成为了土地拍卖低温城市的破局关键点。

城投拿地占比下降

值得注意的是，对比近三年土地拍卖市场，往年活跃的地方城投身影开始减少。

据诸葛研究院数据统计，2023年上半年城投平台占比下降至17.3%，其中上半年权益拿地金额TOP20中仅有1家城投平台企业。

与之相对的，民营房企逐步回归土地市场，成为继央企、国企之后的第二大拿地主力，权益拿地金额占比升至34.5%；央企、国企权益拿地金额占比48.2%，位居占比首位，较2022年上半年基本保持不变。

实际上，由于2021年第二批次拍地规则大幅收紧，加之“三道红线”高压施力下，民营房企拿地步伐明显放缓。2021年下半年开始，全国各地的城投平台开始在土地拍卖市场崭露头角，到2022年4季度，土地市场托底局面加重，城投平台拿地占比甚至赶超国央企。

据中指院数据统计，2022年拿地面积百强企业中，有地方城投公司71个，超过2021年的3倍；2022年拿地金额百强企业中，地方城投占比32%，相比2021年同期增长了26个百分点。而据克而瑞统计，2022年前三轮集中供地中，城投公司的拿地占比从37%上涨到55%。

业内多方认为，城投拿地减少，有两方面原因，一是融资难；二是此前拿的地开工率较低，导致自身造血能力不足。

据克而瑞统计，截至2022年12月，2021年成交的地块有67%开工，2022年成交的地块有31%开工，而2021年和2022年城投类公司所拿地块的开工率分别为38%和8%。

西南地区一城投公司人士称，去年年底，公司已经将旗下地产项目出售，退出房地产领域。“房地产项目开发并没有想象中容易，土地开发业务面临较大的资金平衡压力。”

华创证券分析师周冠南表示，2022年10月14日，财政部新规明确提及“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”，或一定程度上限制城投托底拿地行为。此外，今年以来，政策落地叠加城投公司自身偿债压力较大等多重因素下，城投拿地金额下降。

诸葛找房分析师预计，下半年国企央企仍为第一拿地主力，民营房企位居其后，城投平台身影可能会进一步减少。“房企拿地格局基本定型。”

不过，中指研究院土地市场研究负责人张凯分析认为，今年下半年，土地市场热度将继续回落，城投类企业或将再次进场托底。“房地产市场持续承压，部分城市上半年发力后，可推出的优质地块存量不多”

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