中房报记者 王少杰 山东济南报道

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政策洗礼下的山东省济南市商务公寓市场暗藏玄机。

“自去年以来，LOFT、SOHO、酒店式公寓就开始在济南楼市暗流涌动。”2022年8月8日，一位不愿具名的山东省某房企负责人在接受中国房地产报记者采访时表示。

2019年1月1日起，济南正式实施“禁止在商业金融用地中设计所谓‘商务公寓’房屋类型”等规定，意味着遏制商务公寓无序扩张的“禁寓令”应势而生，该市商务公寓市场由粗放向精细化管理转变启幕，至今已过去3年多时间。

2022年8月，中国房地产报记者走访时发现，济南多个商务金融地块新建楼盘，依然有公寓及“擦边产品”供应入市，套路营销加持，“禁寓令”陷入尴尬。

“‘商改住’项目已经由幕后推至台前。”前述接受采访的山东省某房企负责人表示，“商改住”泛滥背后，是济南近年来各类商业综合体扎堆涌入，造成商办类产品供需失衡所致。一方面，受政策调控和市场持续低迷影响，商办产品库存高企难以消化；一方面，房企资金承压，又催生“商改住”成为曲线救市的产品。

精装LOFT样板间

LOFT公寓实为“商改住”项目

“买一层送一层精装LOFT火爆上市，投资（办公）居住两不误”。2022年8月1日，济南市历城区王舍人街道地铁站旁，有房地产销售人员向记者推销称，精装LOFT（复式公寓）紧邻王舍人地铁站、可拎包入住，上班一族可轻松实现地铁边安个家。每套公寓建筑面积30余平方米，售价30万元左右。

随后，记者在某项目营销中心了解到，所谓LOFT公寓是一个50万平方米城市综合体组团项目。该项目由4栋小高层组成，楼层高度为12至21层不等，累计销售面积56385.69平方米。其中，2号楼1至5层为（天街）购物中心，3、4、9号楼1至3层为底商外，其余楼层均设置为LOFT公寓，层高4.5米。

在该项目营销中心工作人员钱海波指引下，记者参观了该项目的精装LOFT样板间。这间套内面积仅有20平方米左右的开间，通过夹层处理改造成上下两层复式楼，厨房、卫生间、客厅及卧室布局错落有致，沙发、床、衣柜、洗衣机等设施一应俱全。钱海波告诉记者，该房产功能属性较为多样，商住皆可，既可注册公司用于商务办公，也可居家生活。只是该房产属于商务地产，水电收费均按商业标准缴纳。

钱海波还向记者表示，该项目共推出1700余套LOFT公寓，户型建筑面积31-39平方米，销售均价在每平方米10000元，目前仅剩少量房源在售，集中于2号楼6-8层、12-15层（毛坯房源），4号楼19层（精装房源），剩余房源累计200余套。该项目自今年初开盘以来广受市场青睐，去化进度保持每周销售一层（34套）的水平。

不过，另有营销中心工作人员向记者坦言称，受政策、市场及疫情叠加影响，该楼盘去库存压力日益明显，进入今年下半年以来已连续数周销售寥寥。这一说法也侧面反映出济南公寓市场整体萧条，据搜房网济南数据统计显示,2022年1~6月济南市商品房网签63773套，其中公寓成交仅为210套。

为粉饰业绩，该项目在LOFT销售方面或存在夸大和虚假宣传，诱导消费者的情况。而这只是项目套路营销中的冰山一角。

此前，该项目已有过因虚假宣传领罚经历。2022年4月12日，济南市历城区市场监督管理局向济南泰鸿地产下发“（济历城）市监广处罚（2022年）1号”行政处罚决定书，对其在该项目售楼处展厅内虚假宣传入驻商家和银行机构等内容，被行政处罚20万元。

不仅如此，虚假宣传还体现在LOFT公寓项目自身，项目属性饱受业内诟病，其中“猫腻”不言而喻。

基于小户型、低总价、不限贷、临地铁等特点，LOFT公寓项目吸引了家住济南历城区居民朱茗的注意。朱茗告诉记者，考虑到双层公寓，等同于买一层得两层，较为划算，他决定购买一套用于过渡居住。

朱茗表示，由于签订购房合同时没有太在意，后来才发现，他所买的公寓居然是办公用房。明明项目在销售时宣称是居住型公寓，实际规划却为办公用房。朱茗向当地有关职能部门反映后得知，LOFT公寓实为“商改住”项目，该房产规划用途为商务办公用房，由于该类房源市场供应严重大于需求，库存持续高企。开发商或为去化销售突围，将商务办公用房对外包装成LOFT公寓销售。

济南泰鸿地产获批的不动产权证书（鲁2020年济南市不动产权第0222959号）显示，该项目占地面积34517平方米，土地用途为商务金融用地（商业商务），使用期限为40年（2020年9月2日至2060年9月1日）。

按照济南市实施“禁止在商业金融用地中设计所谓‘商务公寓’房屋类型”等规定，意味着自2019年初始，该市新增商务地块将禁建公寓。对此，记者梳理项目2、3、4、9号楼对应获批的《商品房预售许可证》后发现，该项目累计批准销售1759套房源，均为商务办公、办公用房。

那么，1700余套商务办公（含办公）用房将如何变成可居住的LOFT公寓？

朱茗认为，通过梳理“商改住”过往案例会发现，为规避政策监管，“商改住”项目通常先以原规划用途名义通过竣工验收后，再组织施工方将商务办公类用房装修成功能属性偏于居住的LOFT公寓，进而避开办公用房验收的风险。

钱海波也向记者证实，购买精装LOFT公寓，需要业主与开发商签订两份协议，分别为购房和装修合同。购房合同中体现的房屋轮廓为大开间毛坯房，只有在交房后签订装修合同里才会约定LOFT框架结构和施工标准。不过，钱海波并未详解两份合同背后深意，只是释放些许风险信号。

此前，济南有LOFT公寓项目已遭遇到“双合同”麻烦。据《山东商报》报道称，2022年4月24日,济南历下区新悦广场开发商向986位业主交付的房源，由当初承诺的精装双钥匙LOFT公寓变成了办公用房（毛坯），为此，开发商称先交房再重新签订装修协议，这让业主们感觉满满的“套路”。

“双合同”的套路被指导致项目“交付即维权”。

尽管“商改住”风险层出不穷，但房地产开发商在济南对LOFT公寓的热衷并未局限于该项目。位于济南高新技术产业开发区的另一项目主推产品依然是LOFT公寓，据销售人员介绍，项目为4栋小高层组成，其中，1、2、4号楼为LOFT公寓，3号楼为平层公寓。该项目共推出LOFT公寓1800余套，现仅剩20余套尾房在售。但据该项目《商品房预售许可证》显示，1、2、4号楼累计获批商务办公用房1623套，商务公寓238套。

记者调查发现，济南市场层面对“商改住”下的类住宅，不乏存有一定需求空间。由于不受普通住宅限贷政策影响，部分购房需求者正转向类住宅市场。尤为小户型、低总价公寓，受到不少购房者追捧与青睐。商办物业则通过类住宅的销售，去库存压力缓解明显，开发商“商改住”意愿增强。

载有天鸿万象中心酒店托管字样的户外广告

售后返租变身酒店托管

将规划用途为办公性质的用房按“公寓”进行包装销售，该地产济南项目不是个例。

“小户SOHO公寓总价23万元起，精装修，每套建筑面积26-54平方米，可办公可居住。”8月2日，济南天鸿万象中心营销中心工作人员陈轶鹏向记者推介公寓房源时表示，目前热销的公寓为天鸿万象中心一期，该项目开发建设有4栋商务综合楼，3号楼已整体出售给历城区王舍人街道水坡村委会，2号楼只做整层出售，只有1、4号楼剩余少量公寓对外零售。

陈轶鹏还表示，该公寓销售火热的主要原因是未来前景可期。该项目属于济南东站首个城市商业综合体项目，紧邻凤凰路双地铁（在建地铁6、9号线），锦江维也纳、喆啡、希岸、喜鹊、南枫等品牌酒店已签约进驻该楼盘，共筑东站高端酒店集群，赋能万象中心综合体商圈繁华。在此投资购买公寓未来升值潜力有保障。

重点打造酒店集群的规划布局，在天鸿万象中心宣传材料中也被提及。据有关宣传资料显示，该项目是由北京天鸿控股（集团）有限公司（以下简称“天鸿地产”）全资孙公司济南新城地产有限公司为控股股东的济南鸿诺房地产开发有限公司（以下简称“济南鸿诺地产”）开发，项目共分B3、B4两地块开发, 总占地70余亩， 总建筑面积约20万平方米，其中，B3地块总建筑面积108948.58平方米。根据B3块楼盘发展规划，1、2、4号楼将重点引入不同档次酒店，形成聚集效应。“酒店招商是在为项目产业定位配套，但最终主打产品还是以公寓销售为主。”陈轶鹏说。

这一说法，记者在天鸿万象中心有关规划资料中得以证实。据B3地块业态指标显示，酒店式公寓建筑面积24997.89平方米、极小公寓建筑面积47023.25平方米。照此推算，天鸿万象中心一期超70%建筑面积用于设置成公寓用房。

然而，记者从济南鸿诺地产土地出让信息中发现，该项目地块（万象新天B~3地块）土地用途为商务金融用地。按照前述“禁寓令”规定，天鸿万象中心开发房源属性应为商务办公性质用房，这表明，天鸿万象中心规划办公用房应居于多数。对此，陈轶鹏向记者坦言称，除了天鸿万象中心1号楼9-29层获批为公寓外，其他楼层与另外3栋用途均属办公用房。

有天鸿万象中心购房业主表示担忧，并认为被大量公寓用房充斥下的天鸿万象中心，很可能对城市综合体的打造背离规划初衷。

天鸿万象中心相关营销负责人向记者表示，部分公寓采取“酒店托管”方式销售，即购房者先与开发商签购房协议,然后所有业主共同与酒店管理方签订租赁协议，将出售给业主的公寓，通过售后返租交由天鸿地产旗下酒店公司委托经营，装修成酒店用房，归入希岸酒店管理。这一销售模式既利于业态统一和管理，又能保障业主租金收益。

该负责人告诉记者，天鸿万象中心1号楼24~28层房源为酒店托管公寓，精装修，每层24套，每套建筑面积37~43平方米，均价每平方米7800元。目前80%房源则由济南鸿诺地产员工自持，在售公寓房源已所剩无几。此外，天鸿万象中心宣传资料还显示，该项目4号楼同样有部分楼层的公寓房源，对外以酒店托管方式销售，每套建筑面积27~45平方米，每套售价约23万元。

另据天鸿万象中心营销中心工作人员提供的“公寓托管合同”（物业委托管理经营合同）显示，受业主委托，济南天鸿君驿酒店管理有限公司将公寓进行托管用于酒店经营，托管期限12年，即2023年5月1日至2035年4月30日止。托管收益为：前4年每年为总房款的7%；中间4年每年为总房款的8%；后4年每年为总房款的9%。托管收益实行季付，该公司会在每季度第一个月的25日前支付本季度的托管收益。

前述接受采访的山东某房企人士认为，公寓出售即被酒店托管无疑是此前售后返租、包租的花样翻新。近年来，售后返租等套路营销频现济南公寓市场，由此引发的租金兑付难、项目烂尾等风险不断。有房企因此被济南相关执法部门通报，并被计入企业不良行为档案。

依据2001年建设部（现为住房和城乡建设部）公布的《商品房销售管理办法》有关规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

该人士还表示，返租收益承诺看起来很美，却是国家明令禁止开发商在期房阶段，销售“售后包租”的房屋，购房者在这期间购买该房源，有可能导致合同无效。尤其是购房者直接与第三方签署托管协议,这些收益承诺将不具备法律效力。因对其无相关监管手段，此类房源购买风险需由投资者自行判断和承担。

8月12日，济南市住房和城乡建设局办公室工作人员在电话里向记者表示，印象中的“商改住”“售后返租”以前曾出现并被叫停，如当地再次有类似情况，会将其转给相关职能部门核查，并作出反馈。截至发稿前，本报记者并未接收到相关回复。

在该人士看来，商务地产无论是“商改住”还是“售后返租”，但凡是热衷开发销售“短平快”，势必会造成人口无序涌入，区域承载力风险进一步加剧，阻碍城市未来产业导入和发展空间。

（应受访者要求，文中钱海波、朱茗、陈轶鹏均为化名。）