田傲云/发自北京

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4月26日，中指研究院发布的《中国物业服务百强企业研究报告》显示，2022年，百强企业毛利润和净利润均值分别为3.21亿元及0.94亿元，较2021年分别减少4.75%和22.40%。在营业收入平均增速约10.62%的情况下，毛利润和净利润明显下降，出现“增收不增利”的现象。

中指研究院常务副院长黄瑜介绍称，一方面，由于受房地产市场整体下行影响，增量项目减少、并购市场降温，而且并购效益不佳还导致部分企业减值计提准备额度较大。另一方面，成本管控成为难点，去年百强物企业的营业成本同比上升3.49个百分点，智能化投入短期增效并不明显。

“前几年受益于资本助推，大家纷纷向资本靠拢，所以要寻求规模，但未来收购的整体趋势将越来越稳，比较谨慎。”弘阳服务首席投资官杨彬斌向记者表示，未来，在收并购方面，弘阳会更关注企业自身的品质，包括盈利能力、稳定性、后期团队的融入等。

云南鸿园电力物业服务有限公司总经理王晓明表示，增收不增利方面，物业企业会面临一些共性的问题，一是人工成本的上涨；二是物业企业作为服务型企业其实是依托于甲方的经营效益，甲方效益好，投入就会大，近两年整体经济环境不太好，还可能会收缩相关费用。“一边人工成本在上涨，还要开拓新的业务，所以这两年大家都处在增收不增利的状态下。”

但王晓明也提出，目前的情况增收比增利要重要。“增收意味着能拿到市场份额，这样企业才能生存下去，所以其实营收比利润更重要，但需要去承受相对低一点的利润率。”

另外值得注意的是，多家上市物业公司曾在业绩发布会中强调，正在努力摆脱对关联地产公司的依赖，第三方在管面积占比持续提升。报告显示，2022年，百强企业第三方在管面积均值占比提升至54.72%，较去年提升1.07个百分点。

“地产关联公司面积供给能力减弱，不再是物企规模增长的依靠，而市场竞标和合资合作成为扩规模的重要手段。”报告显示，重点城市群和核心城市成为物企布局重点，去年百强物企约62.66%的管理面积位于五大城市群，较2021年上升1.32个百分点，分布较为集中。

“未来物业企业独立化的发展、市场化的发展、专业化的发展是毋庸置疑的，地产是我们的大客户，也是我们根植的土壤，但我们也将全面积极的拥抱市场，在市场上去，不管是面积的扩张，还是专业化领域的耕耘，将并驾齐驱。”华宇优家智慧生活服务集团有限公司副总裁蓝兴淑在接受中国房地产报记者采访时表示。

竹胜园物业副总经理张耀罡表示，受疫情及政策调控影响，前三年，地产背景的物业公司，的确受到了其关联地产公司的影响，资金反哺的情况屡屡发生。“我们要注意到的是，受地产影响的是其关联的物业公司，而其所属项目的经营和现金流本身并没有受太大的影响，受地产影响的结果是其所属项目的经营主体发生了变化，所以物业行业总盘稳定上升的趋势和强现金流属性并没有变，行业整体大趋势利好的前景并没有变。”

张耀罡认为物业行业的前景，用一个词来表述，是循序善进。“去地产化的趋势在加强，物业公司进一步提升自身市场化经营能力及盈利能力，降低对地产的依存程度，虽然获取新盘的难度加大，但是与地产关联的经营风险经在降低，这也有利于物业行业健康稳定发展。”

“在区域领先的基础上，再布局规划，业态方面，近两年我们也储备了很多的高端的写字楼。”杨彬斌表示，在今年新接管的项目中，他们将坚持可持续这种高质量的发展，回归服务的这种本质。

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